文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国实属和属实区别在哪，实属与属实的区别住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸实属和属实区别在哪，实属与属实的区别福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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