近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　佛教肉莲是什么　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)佛教肉莲是什么：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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