5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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