饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月)收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提(tí)出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会(huì)出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zh一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月ōng)有(yǒ一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月u)所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司(sī)可(kě)能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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