近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线)润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(z合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线he)分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(j合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线iàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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