OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷(mí)，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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