近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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