万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思)点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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