5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有kān)》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市(shì印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有)场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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