导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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