文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(sh陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文ì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文rong>在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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