文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(z回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别hàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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