万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团在职教育是什么意思，补充在职是什么意思进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯在职教育是什么意思，补充在职是什么意思莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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