OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积(jī)极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下(xià一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了(le)解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)一个鹅蛋的热量是多少 一个鹅蛋等于几个鸡蛋退租正(zhèng)好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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