OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT推动人类社会发展的第一动力是什么 推动人类社会发展的第一动力是生产力一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租(zū)金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开的(de)业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单(dān)层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平(píng)台和它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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