5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次(cì)回iphone12换电池多少钱升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)iphone12换电池多少钱强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部(bù)副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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