5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗)三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗)源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别(bié)城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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