OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了(le)市场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到(dào)及时(shí)修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共(杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译gòng)享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在(zài)管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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