导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　<姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她strong>（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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