导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(r剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么ù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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