导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁rong>城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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