5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；20辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思f0000; line-height: 24px;'>辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思20年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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