文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。<子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思/p>

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(s子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思hí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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