导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng错一个题就往阴里装一支笔)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数(错一个题就往阴里装一支笔shù)会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间(jiān)的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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