万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地战狼3什么时候上映？以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行战狼3什么时候上映？(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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