OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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