近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗rc="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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