导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2021039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗2年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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