导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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