5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升的(印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有de)头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有