近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上(scpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的hàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集(jí)材(cái)料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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