文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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