万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gō中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗ng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗g alt="北京房(fáng)圈大消息！顶级富豪，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210302.png">

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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