导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(z开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑hù)宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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