“现在的房地(dì)产(chǎn)很(hěn)难再出现(xiàn)像过去十年(nián)的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明(míng)显，让机(jī)构和投资者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地产都已经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且是(shì)反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地(dì)产蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要(yào)非常小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的(de)公(gōng)司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个(gè)基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房(fáng)地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主(zhǔ)要资(zī)金来(lái)源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房(fáng)企，民营(yíng)房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行业出现了一(yī)个很明(míng)显的分化，无(wú)论(lùn)是在销售(shòu)，还是融资等各个(gè)方(fāng)面(miàn)都(dōu)非(fēi)常明显。现在(zài)有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但(dàn)没有国资背(bèi)景的民营房企股价(jià)大多表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地(dì)产行业内(nèi)，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视企业的(de)成本优(yōu)势(shì)，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它(tā)的净借贷(dài)水平（净负(fù)债率）是不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的；融资成本是(shì)否(fǒu)是行业内最低(dī)的(de)；建安(ān)成本是否也是(shì)业内最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们看重(zhòng)的(de)一家房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同(tóng)时(shí)满(mǎn)足上(shàng)述条件的房企并(bìng)不(bù)多(duō)。即便是在(zài)国央企中，仍(réng)有部分房(fáng)企出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产、中国武夷等国央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房(fáng)企也(yě)踩了“三道红线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出，即(jí)便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的(de)国央企房企，其(qí)财务指标称(chēng)得(dé)上完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国企开(kāi)始(shǐ)大(dà)举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一步(bù)考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及(jí)过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没(méi)有(yǒu)增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这家房企明显感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其开(kāi)始在一线城市(shì)进行大(dà)举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一(yī)。与此同时，该房企新(xīn)购入地(dì)块也实(shí)现(xiàn)了快(kuài)速(sù)的(de)开盘利用率，预计(jì)今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年(nián)拿地(dì)超(chāo)1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在一线城(chéng)市，另外一半也主要集(jí)中在(zài)强二线和(hé)二(èr)线城市(shì)；另一(yī)方面(miàn)，它(tā)的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道(dào)，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业(yè)的影(yǐng)子。虽(suī)然说(shuō)，见到(dào)机会时(shí)要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但(dàn)未(wèi)来的(de)两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的(de)净负债率(lǜ)要(yào)求(qiú)不得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业(yè)的(de)复苏速度并没有那么(me)快，所以要规避公司(sī)净负债(zhài)率(lǜ)提高(gāo)到(dào)一个(gè)比较(jiào)危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国(guó)、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负(fù)债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华(huá)润(rùn)置地、中国(guó)海外发(fā)展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在践(jiàn)行较积极的(de)拿(ná)地策略的同(tóng)时(shí)，也较好地(dì)控制了公司的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上(shàng)，他们(men)是(shì)以同一筛(shāi)选标准来看国(guó)央企与(yǔ)民(mín)营房(fáng)企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营(yíng)房企，机构(gòu)更加看好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意味(wèi)着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集团的(de)十(shí)大流通(tōng)股东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国(guó)回报(bào)灵活(huó)配置混(hùn)合型证券投资(zī)基(jī)金(jīn)”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有限公司就长期持(chí)有滨江集团(tuán)。根据(jù)一季报，该资产公(gōng)司的几只产品合(hé)计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房(fáng)地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下(xià)坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州本土房企的(de)滨江集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等(děng)多(duō)维度都表(biǎo)现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)扣非(fēi)归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持(chí)续(xù)增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州的(de)战略布(bù)局(jú)关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自(zì)杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到近六成(chéng)。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨(bīn)江集团在(zài)杭(háng)州的(de)土(tǔ)储(chǔ)补充(chōng)同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依(yī)次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名(míng)已冲进前十(shí)，根据(jù)中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集(jí)团股价翻了(le)超一倍以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团(tuán)发(fā)布公告表示，公(gōng)司于5月(蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思yuè)10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环(huán)节，其(qí)上游主(zhǔ)要(yào)为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下(xià)游应用(yòng)行业主要包括中介服务(wù)、家用电(diàn)器、物业(yè)管理(lǐ)、家(jiā)居(jū)用品。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)环节与上游材料端(duān)息(xī)息(xī)相关，新盘开工不足(zú蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思)导致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下游。“中国(guó)房地产行业在(zài)进入(rù)存量房时代，所(suǒ)以(yǐ)对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看(kàn)好，因为(wèi)居民保有(yǒu)的住房规(guī)模越来越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新(xīn)的(de)需求也会(huì)越来越多。美国(guó)过去(qù)的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消费的增长却(què)一直都很(hěn)好。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰等。”万家(jiā)基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分(fēn)中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛道的公(gōng)司(sī)，它(tā)们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者(zhě)在(zài)月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研(yán)发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第(dì)一季度报(bào)告(gào)显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中欧(ōu)价(jià)值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价值、工(gōng)银瑞信灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要强调的(de)是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产产业链股票(piào)还有(yǒu)金(jīn)地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经风光一时的家居板块也(yě)因(yīn)疫情、消费(fèi)复(fù)苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂(jì)，不过好在困境(jìng)反转露(lù)出(chū)曙光，家居板块中(zhōng)年内(nèi)表现最(zuì)好(hǎo)的(de)是志邦(bāng)家居。同一时间段(duàn)，该股年内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无(wú)论是(shì)营(yíng)收还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发(fā)现(xiàn)广发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他(tā)管理的广发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加(jiā)了(le)持股，而(ér)这两只产品也(yě)成为志邦家居十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)中仅有的两只公(gōng)募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产(chǎn)品均登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东，其也成(chéng)为(wèi)他的独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越来越被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过(guò)这类标的大多(duō)在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例(lì)分析：“物业(yè)服务不(bù)是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司(sī)还是希(xī)望挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例(lì)，它(tā)在中高(gāo)端楼(lóu)盘占比是(shì)比较高(gāo)的，每年到期的(de)合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚(gǔn)动的大(dà)部分项目到期之后(hòu)，经过(guò)两三轮合同周(zhōu)期(qī)还能做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物(wù)业公司很(hěn)容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人(rén)员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客(kè)户没有那么满意(yì)，能(néng)做到提(tí)价难(nán)度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业(yè)内做到到(dào)期之后提价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它(tā)的(de)定位和比(bǐ)较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一(yī)步强调(diào)。

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