饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信(xìn)息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来(lái)对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪现实中真的可以把人玩坏吗服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè现实中真的可以把人玩坏吗color: #ff0000; line-height: 24px;'>现实中真的可以把人玩坏吗)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新(xīn)后的(de)收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介(jiè)公司可能(néng)会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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