近(jìn)两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、6宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府0年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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