近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有(km是公里吗，1km等于多少公里yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项km是公里吗，1km等于多少公里目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，km是公里吗，1km等于多少公里分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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