饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)张大大到底是什么来头不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违张大大到底是什么来头(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部(bù)门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)张大大到底是什么来头城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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