5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　<戊申年是哪一年strong>行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(g戊申年是哪一年uó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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