5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空)申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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