OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内三公里是多少米，三公里是多少米(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大(dà)园项(xiàng)目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼(三公里是多少米，三公里是多少米lóu)的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租(zū)户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经(jīng)历的(de)相比，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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