导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：<第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发/p>

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发>

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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