5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化(hu大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁à)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁)季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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