导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(法西斯国家有哪几个zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)法西斯国家有哪几个城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 法西斯国家有哪几个