近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的(de)过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　500克是多少斤等于多少斤，500克是多少500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两斤两trong>观测内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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