万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(bě俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大i)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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