万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　正、异、新，正异新的区分>

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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