导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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