5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布前肖是指哪几个生肖的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　前肖是指哪几个生肖ong>公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)前肖是指哪几个生肖名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 前肖是指哪几个生肖